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建宅サポート(不動産の強制競売)
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 応接室の虫メガネ』
  
        本章は、不動産の強制競売にまつわるお問い合わせや、ご相談の参考になればとの趣旨で独自に創作したもので
        あり、登場人物や設定内容等は事実ではありません。
    
      さて、今回のお客様
N子さんの登場です。
      いつものように、お客様を応接室にご案内。六法もスタンバイ。 そして「応接室の虫メガネ」が
          そろそろ出番です。  


      民事再生法第197条(抵当権の実行手続の中止命令等)
           裁判所は、再生手続き開始の申立てがあった場合において、住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の見
          込みがあると認めるときは、再生債務者の申立てにより、相当の期間を定めて、住宅又は再生債務者が有する住
          宅の敷地に設定されている
前条第三号に規定する抵当権の実行手続の中止を命ずることができる。
          2  第三十一条第二項から第六項までの規定は、前項の規定による中止の命令について準用する。
          3  裁判所は、再生債務者が再生手続開始後に住宅資金貸付債権の一部を弁済しなければ住宅資金貸付契約
            の定めにより当該住宅資金貸付債権の全部又は一部について期限の利益を喪失することとなる場合において、
            住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の見込みがあると認めるときは、再生計画認可の決定が確定す
            る前でも、再生債務者の申立てにより、その弁済をすることを許可することができる。

          民事再生法第196条
(定義) 前条第三号
          3 住宅資金貸付債権 住宅の建設若しくは購入に必要な資金(住宅の用に供する土地又は借地権の取得に必
            要な資金を含む。)又は住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある再生債権であって、当
            該債権又は当該債権に係る債務の保証人(保証を業とする者に限る。以下「保証会社」という。)の主たる債務
            者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているものをいう。
               
          不動産の強制競売の申立をされた 
  
       「自宅の強制競売の申立をされました。75歳の母親がおり出て行くことはできません。母親の介護のため、私(N子
        と姉で1300万円の建築資金を借りて30年ローンを組み、月額7万円を2人で返済してきました。しかし、姉は母親の
        介護に疲れ、私との喧嘩が絶えず、2年前に姉は家を出て内縁関係に会った男性のマンションで暮らしています。姉は、
        給与が出ると、3万5000円をローン返済口座に送金してくれましたので、私は安心していました。しかし、私の方は転
        職による減給と母親の治療費等がかさみ、3万5000円の返済が滞るようになりました。 それで、姉に私の返済額に
        つき支援を頼むと、姉は私に母親の面倒を見て貰っているから、しばらくの間は7万円を返済すると約束してくれたので、
        それを信じて特に気にしませんでした。」

              ウェブ アニメータ

        「ところが、姉が返済していると思っていた住宅ローンが全く返済されていなかったのです。銀行から通知がきていまし
        たが、姉から転送するように言われていましたので、どのような内容だったのかはわかりません。姉に事情を聞いたと
        ころ、内縁関係の男性にローン返済口座への送金を任せていたために、内縁関係の男性が使い込んでいたとのことで、
        支払えないということではありませんでした。 私の仕事も落ち着き、これからも2人で協力して7万円のローン返済をし
        ていけるのです。」

              ウェブ アニメータ

        「債権回収会社(平成22年1月に委託を受けた)からの督促に、姉が無反応だったようで、期限の利益は喪失している
        から、一括返済しか方法がないのでしょうか。事実を知った私から、こちらの事情を話したのですが応じてもらえません。
        平成21年3月14日までは、2人で遅滞なく7万円の住宅ローンを返済していました。強制競売を申立てられて、平成21
        年3月15日からの遅滞分及び延滞金を一括返済するので、話し合いに応じて欲しい旨通知したのに全く話し合いにな
        りません。競売手続きはどう進むのですか。競売を止められないのでしょうか。何とかなりませんか。」
    ウェブ アニメータ

            ウェブ アニメータ 不動産競売手続き概要 ウェブ アニメータ  (注)本件設定
1 H22年 6月●● 強制競売申立
2 H22年 7月●● 強制競売の開始決定(45)
3 H22年  月  日 差押え登記の嘱託(48)
4 H22年  月  日 開始決定の公告(49②)
5 H22年  月  日 債権者への債権届出の催告(49②)
6 H22年  月  日 配当要求(51)
7 H22年  月  日 現況調査(57)と評価(58)
8 H22年10月  日 最低競売価額の決定(60)
9 H22年  月  日 物件明細書の作成とその写しの供え置き(62)
10 H22年  月  日 売却方法の指定(64②)
11 H22年  月  日 売却日時・場所の指定及び公告(64④)
12 H22年  月  日 不動産の売却(64①)
13 H22年  月  日 買受け申出/最高価格買受申出人の決定(66・67)
14 H22年  月  日 売却許可(不許可)決定(69)
15 H22年  月  日 買受人の代金納付(78)
16 H22年  月  日 買受人の不動産取得(79)
17 H22年  月  日 代金納付による登記の嘱託(82)
18 H22年  月  日 配当表の作成(85)
19 H22年  月  日 配当表の実施(84①)
                ウェブ アニメータ

        ウェブ アニメータN子さんの
自宅の不動産登記簿謄本(履歴事項全部証明書)乙区欄では抵当権者は相手方のみです。N子
          さん
もお姉さんも給与を貰っているので個人再生の申立を検討し速やかに手続きするべきでしょうね。個人再生
          手続きは住宅保持の上、住宅ローンを支払っていけば良いので、住宅を手放すことにはなりません。住宅ローン
          以外の抵当権がついていれば、それを抹消してからでないと申立できませんが、本件は全く問題はなく、住宅ロ
          ーンのみです。


        ウェブ アニメータ民事再生法197条1項2項(抵当権の実行手続の中止命令等)により、担保権の実行としての競売手続の中止
          命令の制度
があります。 ただし、住宅資金特別条項を定めた再生計画の見込みがあると認めたときです。
強制
          執行だけでなく、中止命令を受けて、担保権の実行・抵当権の実行としての競売手続き中止ができます。
買受人
          が決まるまでは、いつでも再生申立は可能ですが、申立をして、再生委員が選任される期間を考えると速やかに
          事務手続きをする必要があります。申立をして2週間ほどで開始決定が出るでしょう。その際、併せて中止命令の
          申立をすれば良いのではないでしょうか。」


        ウェブ アニメータ「ただ、N子さんが自分で手続きをするのは困難な案件です。お姉さんとN子さんの収支の状況や資料など揃え、
          
速やかに再生計画に着手する必要があります。尚、時間及び再生計画内容が勝負の案件ですから、個人再生手
          続きをよく受任し処理されている弁護士に相談して下さい。」
                         
                            不動産の強制競売を申立られたらどうするの? これだ!!個人再生 <イラスト S-kuniko作>
                         

                               虫メガネポイントもご覧下さい
         
 
      虫メガネポイント

        ウェブ アニメータ 本件設定では、売却実施通知書は平成22年10月1日付
           
期間入札 入札期間11月16日午前   開札期間12月1日午前
           売却決定期日 22年12月8日午前
           売却基準価額 不明 (買受可能価額 不明)

        ウェブ アニメータ
過去のことを何度話しても、遅滞し期限の利益を喪失した事実は変わらない。今ここに至っては、相手方の主張
          通り借入による一括返済を選択するように言われ、そのままにしていると大変なことになります。 
          住宅ローンのみの場合には、担保権の実行としての競売手続の中止命令の制度がありますので、早めに弁護
          士に相談下さい。

        
ウェブ アニメータケースにもよりますが、供託金を積み重ね、連絡を密にして誠意を見せることなども必要かと思われます。

         

                                                              2010.08.08
                                  


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